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ALTERAÇÕES EM MATÉRIA DE ARRENDAMENTO URBANO

A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho veio alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Assinalamos as principais alterações.

A. Notificações:

Quando a notificação proveniente do senhorio se destinar à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil e for efetuada por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, o mesmo deve provar que está mandatado para o efeito, sendo a notificação feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. Anteriormente a lei não exigia a prova do mandato. 

Anteriormente, as comunicações entre senhorio e arrendatário consideravam-se realizadas ainda que a carta fosse devolvida pelo facto de o destinatário não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. Agora a solução legal é a de que se o arrendatário não levantar a carta no prazo previsto no regulamento dos serviços postais a comunicação não se considera realizada. 

Clarifica-se que, se o local arrendado constituir casa de morada de família, as seguintes comunicações devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia: 
i) As que constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda; 
ii) As que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo. 

B. Contratos de arrendamento para fins habitacionais:

Na eventualidade de o arrendatário invocar e comprovar que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do respetivo agregado familiar é inferior a 5 Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no período de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo. Até à entrada em vigor da nova lei, o período era de cinco anos. 

A Nova redação do NRAU prevê três novos escalões de limitação da renda a suportar pelo arrendatário durante o supra-referido período de oito anos, determinados em função do RABC do agregado familiar: 

i) máximo de 15 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1.000 mensais; 

ii) máximo de 13 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 750 mensais; 

iii) um máximo de 10 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500 mensais. 

Terminado o prazo de oito anos acima referido, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até à entrada em vigor das novas regras, esse prazo era menor, de apenas dois anos. 

No caso dos contratos de arrendamento em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e, adicionalmente, haja invocado e comprovado que o RABC do respetivo agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda vigora por um período de dez anos. Até à entrada em vigor das novas alterações, este período era de cinco anos. 

C. Contratos de arrendamento para fins não habitacionais:

Em caso de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, se o arrendatário invocar e comprovar alguma das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos a contar da receção, pelo senhorio da resposta do arrendatário no âmbito da atualização. Até aqui o prazo era de cinco anos.

A limitação do valor da renda a um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do Código do IMI passa a aplicar-se agora durante o referido período de dez anos.

Por último, no final do referido período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até aqui, o prazo era de três anos.

POPULAR

COMBATE Á ELISÃO FISCAL

Entrou em vigor no dia 4 de maio a lei que transpõe parcialmente para a ordem jurídica nacional a Diretiva que estabelece regras contra as práticas de elisão fiscal que tenham incidência direta no funcionamento do mercado interno.

O diploma altera a Lei Geral Tributária (LGT), o Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT) e o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC).

Trata-se de implementar no sistema fiscal português duas diretivas Anti Elisão Fiscal (uma de 2016 e outra de 2017 que a altera) que incluem medidas para tornar a tributação das sociedades mais eficiente, nomeadamente mecanismos antiabuso direcionados em particular às empresas multinacionais e a operações transfronteiras. A transposição da matéria relativa a assimetrias híbridas que também faz parte desse conjunto de medidas europeias, ficou para mais tarde. O prazo de transposição dessas regras termina a 1 de janeiro de 2020.

O sistema fiscal português passa a incluir soluções sobre a e…

PREVENÇÃO E COMBATE AO BRANQUEAMENTO DE CAPITAIS E AO FINANCIAMENTO DO TERRORISMO NO SECTOR IMOBILIÁRIO

Entrou em vigor no passado dia 26 de junho de 2019 o Regulamento de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no setor do imobiliário.
Este diploma estabeleceu as condições de exercício e definiu os procedimentos, instrumentos, mecanismos e formalidades inerentes ao cumprimento dos deveres por parte das entidades que exerçam atividades imobiliárias.

Entende-se por «atividades imobiliárias», a mediação imobiliária, a compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, o arrendamento e a promoção imobiliária.
As entidades obrigadas não poderão celebrar ou de algum modo participar em quaisquer negócios de que, no âmbito da sua atividade profissional, resulte a violação dos limites à utilização de numerário. Esta limitação à utilização de numerário traduz-se na proibição de pagar ou receber em numerário, em transações efetuadas por pessoas singulares residentes em território nacional que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000,00 euros…

ALTERAÇÕES À LEI DO ARRENDAMENTO URBANO

Foi alterado o regime do arrendamento urbano de prédios urbanos, quer quanto ao arrendamento habitacional, quer quanto ao arrendamento não habitacional. Em ambos os casos, os senhorios saiem mais penalizados face à lei anterior.

De entre as alterações operadas, destacamos as seguintes:

I - ARRENDAMENTO HABITACIONAL

Forma do contrato

Quando o contrato de arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, o arrendatário poderá agora fazer prova da sua existência, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento da renda por um período de seis meses.

Prazo mínimo do contrato com prazo certo e renovação automática

O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano, com obrigatoriedade de renovação automática até 3 anos. Só decorridos 3 anos será possível oposição à renovação. A exceção ocorrerá quando o senhorio ou os seus descendentes em primeiro grau necessitem da habitação.

A renovação automática não se aplica porém aos contr…

ESTRANGEIROS COM SITUAÇÃO REGULARIZADA PERANTE A SEGURANÇA SOCIAL COM A VIDA MAIS FACILITADA

Foi alterada a Lei que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional. A alteração, muito cirúrgica, foi no sentido de estabelecer uma presunção de entrada legal na concessão de autorização de residência para o exercício de atividade profissional.

Assim, quer se trate de trabalhador dependente, prestação de serviços ou atividade profissional independente, passa agora a presumir-se a entrada legal sempre que o requerente trabalhe em território nacional e tenha a sua situação regularizada perante a segurança social há pelo menos 12 meses.

Ref.: Lei n.º 28/2019, de 20 de março

OBRIGATORIEDADE DE REGISTO DO BENEFICIÁRIO EFETIVO

Há mais uma obrigação jurídica a que é preciso dar atenção. O Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efectivo criado pela Lei 89/2017, de 21 de Agosto, impõe a obrigatoriedade de registo, na respetiva base de dados, de informação exacta e actual sobre a pessoa ou as pessoas singulares que, ainda que de forma indireta ou através de terceiro, detêm a propriedade ou o controlo efectivo das pessoas coletivas.

O registo é obrigatório para todas as entidades constituídas em Portugal ou que aqui pretendam fazer negócios e manter o registo actualizado, sob pena de ser aplicada uma coima que pode variar entre € 1.000,00 e € 5.000,00 e de não ser possível a distribuição de lucros e a realização de negócios sobre imóveis.

A declaração inicial tem de ser efectuada nos 30 dias posteriores à constituição da pessoa colectiva ou, no caso das pessoas colectivas já constituídas, até ao dia 30 de Abril de 2019, tratando-se de entidades sujeitas a registo comercial, e até 30 de Junho de 2019 …