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ALTERAÇÕES EM MATÉRIA DE ARRENDAMENTO URBANO

A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho veio alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Assinalamos as principais alterações.

A. Notificações:

Quando a notificação proveniente do senhorio se destinar à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil e for efetuada por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, o mesmo deve provar que está mandatado para o efeito, sendo a notificação feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. Anteriormente a lei não exigia a prova do mandato. 

Anteriormente, as comunicações entre senhorio e arrendatário consideravam-se realizadas ainda que a carta fosse devolvida pelo facto de o destinatário não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. Agora a solução legal é a de que se o arrendatário não levantar a carta no prazo previsto no regulamento dos serviços postais a comunicação não se considera realizada. 

Clarifica-se que, se o local arrendado constituir casa de morada de família, as seguintes comunicações devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia: 
i) As que constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda; 
ii) As que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo. 

B. Contratos de arrendamento para fins habitacionais:

Na eventualidade de o arrendatário invocar e comprovar que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do respetivo agregado familiar é inferior a 5 Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no período de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo. Até à entrada em vigor da nova lei, o período era de cinco anos. 

A Nova redação do NRAU prevê três novos escalões de limitação da renda a suportar pelo arrendatário durante o supra-referido período de oito anos, determinados em função do RABC do agregado familiar: 

i) máximo de 15 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1.000 mensais; 

ii) máximo de 13 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 750 mensais; 

iii) um máximo de 10 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500 mensais. 

Terminado o prazo de oito anos acima referido, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até à entrada em vigor das novas regras, esse prazo era menor, de apenas dois anos. 

No caso dos contratos de arrendamento em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e, adicionalmente, haja invocado e comprovado que o RABC do respetivo agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda vigora por um período de dez anos. Até à entrada em vigor das novas alterações, este período era de cinco anos. 

C. Contratos de arrendamento para fins não habitacionais:

Em caso de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, se o arrendatário invocar e comprovar alguma das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos a contar da receção, pelo senhorio da resposta do arrendatário no âmbito da atualização. Até aqui o prazo era de cinco anos.

A limitação do valor da renda a um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do Código do IMI passa a aplicar-se agora durante o referido período de dez anos.

Por último, no final do referido período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até aqui, o prazo era de três anos.

POPULAR

NOVO PROCESSO ESPECIAL PARA ACORDO DE PAGAMENTO (PEAP)

1. Generalidades

O Decreto-Lei n.º 79/2017, de 30 de junho veio alterar o Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE), tendo, entre outras alterações, criado o novo Processo Especial para acordo de Pagamento (PEAP), que se destina a permitir ao devedor que não sendo uma empresa e comprovadamente se encontre em situação económica difícil ou em situação de insolvência meramente iminente, estabelecer negociações com os respetivos credores de modo a concluir com estes acordo de pagamento. 
Com a criação deste novo processo, foi também alterado o regime jurídico do Processo Especial de Revitalização (PER), por forma a que só seja possível ao devedor que seja uma empresa (isto é, uma organização de capital e de trabalho destinada ao exercício de qualquer actividade económica) recorrer a este último, ficando o PEAP reservado para o devedor que não seja empresa.
2. Finalidade e natureza do PEAP

O PEAP destina-se a permitir ao devedor que, não sendo uma empresa e comprovadamente…

SEGURANÇA SOCIAL: ALTERAÇÕES EM MATÉRIA DE PROTEÇÃO SOCIAL DOS TRABALHADORES INDEPENDENTES

No passado dia 1 de julho de 2018, entraram em vigor as alterações à proteção social dos trabalhadores independentes, com a alteração dos regimes jurídicos de proteção social nas eventualidades de doença, desemprego e parentalidade.  Destacam-se as principais alterações:  Regime de proteção na doença  Os trabalhadores independentes passam a ter direito ao subsídio de doença a partir do 11.º dia de incapacidade (até aqui só tinham direito a partir do 31.º dia de incapacidade).   Regime de proteção na parentalidade  Os trabalhadores independentes passam a ter direito:  • aos subsídios para assistência a filhos e netos doentes;  • ao subsídio para assistência em caso de nascimento de neto, correspondente a um período até 30 dias consecutivos após o nascimento de neto que resida com o beneficiário em comunhão de mesa e habitação, desde que seja filho de adolescente menor de 16 anos.  Regime de proteção no desemprego  Prazo de garantia:  • Todos os períodos de registo de remunerações, cuja t…

PRINCIPAIS ALTERAÇÕES AO REGIME CONTRIBUTIVO DOS TRABALHADORES INDEPENDENTES ENQUADRADOS NO SISTEMA PREVIDENCIAL DA SEGURANÇA SOCIAL

O Decreto-Lei n.º 2/2018, de 9 de janeiro, veio trazer importantes alterações ao regime contributivo dos trabalhadores independentes enquadrados no sistema previdencial da segurança social, com a finalidade de estabelecer um maior equilíbrio entre direitos e deveres contributivos daqueles trabalhadores e uma proteção social efetiva que melhore a perceção de benefícios, contribuindo para uma maior vinculação ao sistema previdencial de segurança social.

A – Definição de entidade contratante para efeitos da obrigação contributiva 
O conceito de entidade contratante para efeitos da obrigação contributiva foi alterado, sendo que, desde 1 de janeiro de 2018, as pessoas coletivas e as pessoas singulares com atividade empresarial, independentemente da sua natureza e das finalidades que prossigam, que no mesmo ano civil beneficiem de mais de 50 % do valor total da atividade de trabalhador independente, são abrangidas pelo regime de previdência da segurança social na qualidade de entidades cont…

SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DOS DESPEJOS

Foi publicado o diploma que consagra o regime extraordinário e transitório,  até 31 de março de 2019, para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos.

O diploma legal aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação cujos arrendatários, a 17 de julho de 2018, residam há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %.

Os inquilinos, nestas circunstâncias, passam a beneficiar de um regime extraordinário e transitório que permite a  suspensão temporária dos prazos de oposição à renovação e de denúncia pelos senhorios de contratos de arrendamento.

VALOR MÉDIO DE CONSTRUÇÃO PARA 2018

O valor médio de construção por metro quadrado a vigorar no ano de 2018, para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), é de 482,40 euros, um valor que permanece inalterado desde 2010.

Este valor é um dos elementos objetivos integrados na fórmula de cálculo do sistema de avaliação de prédios urbanos. O valor base dos prédios edificados corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação, fixado em 25% daquele valor. Tal significa que que se mantém em 603,00 euros (482,40 euros, a que acresce mais 25% deste valor) o valor base dos prédios edificados, para efeitos de avaliação fiscal de prédios urbanos.

O valor médio de construção por metro quadrado mantém-se, assim, inalterado pelo nono ano consecutivo, depois das descidas verificadas entre 2008 e 2010.

Referências: Portaria n.º 379/2017, de 19 de dezembro, artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.