A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho veio alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Assinalamos as principais alterações.
A. Notificações:
Quando a notificação proveniente do senhorio se destinar à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil e for efetuada por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, o mesmo deve provar que está mandatado para o efeito, sendo a notificação feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. Anteriormente a lei não exigia a prova do mandato.
Anteriormente, as comunicações entre senhorio e arrendatário consideravam-se realizadas ainda que a carta fosse devolvida pelo facto de o destinatário não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. Agora a solução legal é a de que se o arrendatário não levantar a carta no prazo previsto no regulamento dos serviços postais a comunicação não se considera realizada.
Clarifica-se que, se o local arrendado constituir casa de morada de família, as seguintes comunicações devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia:
i) As que constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda;
ii) As que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo.
B. Contratos de arrendamento para fins habitacionais:
Na eventualidade de o arrendatário invocar e comprovar que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do respetivo agregado familiar é inferior a 5 Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no período de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo. Até à entrada em vigor da nova lei, o período era de cinco anos.
A Nova redação do NRAU prevê três novos escalões de limitação da renda a suportar pelo arrendatário durante o supra-referido período de oito anos, determinados em função do RABC do agregado familiar:
i) máximo de 15 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1.000 mensais;
ii) máximo de 13 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 750 mensais;
iii) um máximo de 10 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500 mensais.
Terminado o prazo de oito anos acima referido, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até à entrada em vigor das novas regras, esse prazo era menor, de apenas dois anos.
No caso dos contratos de arrendamento em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e, adicionalmente, haja invocado e comprovado que o RABC do respetivo agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda vigora por um período de dez anos. Até à entrada em vigor das novas alterações, este período era de cinco anos.
C. Contratos de arrendamento para fins não habitacionais:
Em caso de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, se o arrendatário invocar e comprovar alguma das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos a contar da receção, pelo senhorio da resposta do arrendatário no âmbito da atualização. Até aqui o prazo era de cinco anos.
A limitação do valor da renda a um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do Código do IMI passa a aplicar-se agora durante o referido período de dez anos.
Por último, no final do referido período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos. Até aqui, o prazo era de três anos.