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ALTERAÇÕES À LEI DO ARRENDAMENTO URBANO

Foi alterado o regime do arrendamento urbano de prédios urbanos, quer quanto ao arrendamento habitacional, quer quanto ao arrendamento não habitacional. Em ambos os casos, os senhorios saiem mais penalizados face à lei anterior.

De entre as alterações operadas, destacamos as seguintes:

I - ARRENDAMENTO HABITACIONAL

Forma do contrato

Quando o contrato de arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, o arrendatário poderá agora fazer prova da sua existência, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento da renda por um período de seis meses.

Prazo mínimo do contrato com prazo certo e renovação automática

O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano, com obrigatoriedade de renovação automática até 3 anos. Só decorridos 3 anos será possível oposição à renovação. A exceção ocorrerá quando o senhorio ou os seus descendentes em primeiro grau necessitem da habitação.

A renovação automática não se aplica porém aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

Atraso no pagamento da renda

Quando o arrendatário se atrasa no pagamento da renda tal poderá ter consequências que se podem traduzir no pagamento de uma penalização quer até, se o incumprimento se repetir, no fim do contrato.

A penalização pelo atraso é reduzida. A indemnização passa a ser igual a 20% ( no regime anterior era 50%) do valor da renda.

Quando o atraso se prolongue por mais do que 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, o senhorio pode poderá resolver o contrato. No entanto, passa agora a ser exigível ao senhorio que, para resolver o contrato com base nesse fundamento, notifique previamente o arrendatário dessa intenção após o 3.º mês de mora;

Fiador

Nos arrendamentos com fiança, caso o arrendatário não ponha fim à mora no pagamento das rendas, o senhorio passa agora a ter a obrigação de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes. Sem essa notificação o senhorio não poderá exigir ao fiador a satisfação do crédito.

Obras

É alargado o leque de obras que o arrendatário pode realizar no locado sem necessidade de autorização do senhorio (podendo operar a compensação de crédito nas rendas), passando a incluindo-se as obras cuja obrigação seja determinada por intimação camarária.

Denúncia do contrato 

a) Pelo arrendatário

No âmbito da denúncia do contrato pelo arrendatário, o anterior regime previa que, quando não fosse observada a antecedência necessária para tal, o contrato seria denunciado, ficando o arrendatário obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta obrigação passará a não ser exigível se a inobservância do pré-aviso resultar de desemprego involuntário do arrendatário, incapacidade permanente para o trabalho, morte do arrendatário, ou  morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano;

b) Pelo senhorio

Em relação ao contrato de duração indeterminada, o senhorio é agora obrigado a verificar uma antecedência não inferior a 5 anos para o denunciar, em contraste com os dois anos do regime anterior. Passa a ser também exigido ao senhorio que confirme ao arrendatário a referida denúncia, mediante comunicação com uma antecedência não superior a 15 meses e não inferior a um ano relativamente à data da sua efetivação, sob pena de ineficácia.

Por outro lado, quando a denúncia tenha como fundamento especificamente a realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado, deixa de ser possível denunciar o contrato se as características do locado se mantiverem e for possível manter o arrendamento.

Transmissão do arrendamento

A transmissão do arrendamento em caso de morte do arrendatário, a favor de pessoa que com ele viva em união de facto ou economia comum há mais de um ano, deixa de depender da circunstância de este último viver no locado há mais de um ano.

II - ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

Quanto ao arrendamento não habitacional, destacam-se as seguintes alterações:

Prazo mínimo de 5 anos

Os contratos com prazo inferior a 5 anos passam a renovar-se supletiva e automaticamente por um período mínimo de 5 anos, exceto nas situações em que estejam em causa contratos para fins especiais transitórios ou temporários, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.

Denúncia do contrato

A denúncia do contrato de duração indeterminada pelo senhorio é agora limitada à  realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado e; à comunicação com antecedência não inferior a 5 anos.

Quando se trate de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado é agora imposto sobre o senhorio que indemnize quer o arrendatário, quer os trabalhadores do estabelecimento que operar no locado, pelos prejuízos causados pela cessação do arrendamento. Esse dever só não existirá quando o estabelecimento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores à data pretendida para a cessação.

Referências: Lei n.º 13/2019 de 12 de Fev.

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