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ALTERAÇÕES À LEI DO ARRENDAMENTO URBANO

Foi alterado o regime do arrendamento urbano de prédios urbanos, quer quanto ao arrendamento habitacional, quer quanto ao arrendamento não habitacional. Em ambos os casos, os senhorios saiem mais penalizados face à lei anterior.

De entre as alterações operadas, destacamos as seguintes:

I - ARRENDAMENTO HABITACIONAL

Forma do contrato

Quando o contrato de arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, o arrendatário poderá agora fazer prova da sua existência, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento da renda por um período de seis meses.

Prazo mínimo do contrato com prazo certo e renovação automática

O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano, com obrigatoriedade de renovação automática até 3 anos. Só decorridos 3 anos será possível oposição à renovação. A exceção ocorrerá quando o senhorio ou os seus descendentes em primeiro grau necessitem da habitação.

A renovação automática não se aplica porém aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

Atraso no pagamento da renda

Quando o arrendatário se atrasa no pagamento da renda tal poderá ter consequências que se podem traduzir no pagamento de uma penalização quer até, se o incumprimento se repetir, no fim do contrato.

A penalização pelo atraso é reduzida. A indemnização passa a ser igual a 20% ( no regime anterior era 50%) do valor da renda.

Quando o atraso se prolongue por mais do que 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, o senhorio pode poderá resolver o contrato. No entanto, passa agora a ser exigível ao senhorio que, para resolver o contrato com base nesse fundamento, notifique previamente o arrendatário dessa intenção após o 3.º mês de mora;

Fiador

Nos arrendamentos com fiança, caso o arrendatário não ponha fim à mora no pagamento das rendas, o senhorio passa agora a ter a obrigação de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes. Sem essa notificação o senhorio não poderá exigir ao fiador a satisfação do crédito.

Obras

É alargado o leque de obras que o arrendatário pode realizar no locado sem necessidade de autorização do senhorio (podendo operar a compensação de crédito nas rendas), passando a incluindo-se as obras cuja obrigação seja determinada por intimação camarária.

Denúncia do contrato 

a) Pelo arrendatário

No âmbito da denúncia do contrato pelo arrendatário, o anterior regime previa que, quando não fosse observada a antecedência necessária para tal, o contrato seria denunciado, ficando o arrendatário obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta obrigação passará a não ser exigível se a inobservância do pré-aviso resultar de desemprego involuntário do arrendatário, incapacidade permanente para o trabalho, morte do arrendatário, ou  morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano;

b) Pelo senhorio

Em relação ao contrato de duração indeterminada, o senhorio é agora obrigado a verificar uma antecedência não inferior a 5 anos para o denunciar, em contraste com os dois anos do regime anterior. Passa a ser também exigido ao senhorio que confirme ao arrendatário a referida denúncia, mediante comunicação com uma antecedência não superior a 15 meses e não inferior a um ano relativamente à data da sua efetivação, sob pena de ineficácia.

Por outro lado, quando a denúncia tenha como fundamento especificamente a realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado, deixa de ser possível denunciar o contrato se as características do locado se mantiverem e for possível manter o arrendamento.

Transmissão do arrendamento

A transmissão do arrendamento em caso de morte do arrendatário, a favor de pessoa que com ele viva em união de facto ou economia comum há mais de um ano, deixa de depender da circunstância de este último viver no locado há mais de um ano.

II - ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

Quanto ao arrendamento não habitacional, destacam-se as seguintes alterações:

Prazo mínimo de 5 anos

Os contratos com prazo inferior a 5 anos passam a renovar-se supletiva e automaticamente por um período mínimo de 5 anos, exceto nas situações em que estejam em causa contratos para fins especiais transitórios ou temporários, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.

Denúncia do contrato

A denúncia do contrato de duração indeterminada pelo senhorio é agora limitada à  realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado e; à comunicação com antecedência não inferior a 5 anos.

Quando se trate de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado é agora imposto sobre o senhorio que indemnize quer o arrendatário, quer os trabalhadores do estabelecimento que operar no locado, pelos prejuízos causados pela cessação do arrendamento. Esse dever só não existirá quando o estabelecimento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores à data pretendida para a cessação.

Referências: Lei n.º 13/2019 de 12 de Fev.

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Foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro, o Regime Jurídico das Contraordenações Económicas.   Este decreto-lei estabelece um procedimento comum a todas as contraordenações económicas, garantindo maior segurança jurídica e uniformizando e consolidando o regime contraordenacional aplicável em matéria económica; garante um melhor equilíbrio entre, por um lado, as coimas e sanções acessórias aplicáveis e, por outro, os bens jurídicos que se pretendem proteger; simplifica a tramitação processual, tornando-a mais célere e eficaz, em benefício dos operadores económicos e dos consumidores. Os procedimentos contraordenacionais passam a ser idênticos em todos os setores de atividade económica. À semelhança de outros regimes contraordenacionais, as contraordenações passam a ser classificadas, em função da sua gravidade, como «leves», «graves» e «muito graves», sendo os limites máximos da coima a aplicar, no caso das pessoas coletivas, determinados pela sua dimensão, distinguind

OBRIGATORIEDADE DE REGISTO DO BENEFICIÁRIO EFETIVO

Há mais uma obrigação jurídica a que é preciso dar atenção. O Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efectivo criado pela Lei 89/2017, de 21 de Agosto , impõe a obrigatoriedade de registo, na respetiva base de dados, de informação exacta e actual sobre a pessoa ou as pessoas singulares que, ainda que de forma indireta ou através de terceiro, detêm a propriedade ou o controlo efectivo das pessoas coletivas. O registo é obrigatório para todas as entidades constituídas em Portugal ou que aqui pretendam fazer negócios e manter o registo actualizado, sob pena de ser aplicada uma coima que pode variar entre € 1.000,00 e € 5.000,00 e de não ser possível a distribuição de lucros e a realização de negócios sobre imóveis. A declaração inicial tem de ser efectuada nos 30 dias posteriores à constituição da pessoa colectiva ou, no caso das pessoas colectivas já constituídas, até ao dia 30 de Abril de 2019, tratando-se de entidades sujeitas a registo comercial, e até 30 de Junho de 2

NOVOS VALORES DO ABONO DE FAMÍLIA, DO ABONO PRÉ-NATAL E RESPETIVAS MAJORAÇÕES

Entra hoje em vigor a Portaria n.º 11-A/2016, de 29 de janeiro , que procede à atualização dos montantes do abono de família para crianças e jovens, do abono de família pré-natal, e respetivas majorações.  O abono de família para crianças e jovens beneficia de um aumento correspondente a 3,5 % para o 1.º escalão de rendimentos, 2,5 % para o 2.º escalão e 2 % para o 3.º escalão.  As majorações para as famílias mais numerosas são igualmente atualizadas tendo por referência os valores fixados para o abono de família para crianças e jovens.  A referida portaria reflete ainda o aumento da percentagem da majoração do montante do abono de família para crianças e jovens inseridos em agregados familiares monoparentais, de 20 %, para 35 %, através do Decreto -Lei n.º 2/2016, de 6 de janeiro.

COVID-19: REGIME EXCECIONAL DE CONTRATAÇÃO PÚBLICA E AUTORIZAÇÃO DA DESPESA

Foi publicado, em 1.º suplemento ao Diário da República de 13 de Março, o Decreto-Lei n.º 10-A/2020, da mesma data, que “estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus – COVID 19”. Entre toda uma panóplia de matérias tratadas no diploma, foi aprovado um conjunto de medidas transitórias em matéria de contratação pública e de autorização de despesa, com vista à prevenção, contenção, mitigação e tratamento de infeção epidemiológica por COVID-19, bem como à reposição da normalidade em sequência da mesma. Deixamos aqui uma análise preliminar, e meramente informativa das referidas medidas excecionais e temporárias aprovadas. Utilização do ajuste direto De acordo com o nº 1 do artigo 2º do DL nº 10-A/2020, de 13 de Março, é atribuída às entidades do setor público empresarial e do setor público administrativo, bem como, com as necessárias adaptações, às autarquias locais, a possibilidade de adoção do ajuste direto para a ce

PROCESSO EXTRAORDINÁRIO DE VIABILIZAÇÃO DE EMPRESAS (PEVE)

A Lei n.º 75/2020, de 27 de novembro veio criar o Processo Extraordinário de Viabilização de Empresas (doravante, PEVE), no âmbito da crise económica decorrente da pandemia da doença COVID-19. A)    Finalidade e natureza do PEVE O PEVE destina-se à empresa que, comprovadamente, se encontre em situação económica difícil ou em situação de insolvência iminente ou atual em virtude da pandemia da doença COVID-19 mas que ainda seja suscetível de viabilização. O PEVE pode ser utilizado por qualquer empresa que, não tendo pendente PER ou processo especial para acordo de pagamento à data da apresentação do requerimento, reúna as condições necessárias para a sua viabilização e que, de acordo com as normas contabilísticas aplicáveis conjugadas com o previsto no n.º 3 do artigo 3.º do CIRE, demonstre ter, em 31 de dezembro de 2019, um ativo superior ao passivo. O PEVE  pode ainda ser utilizado por qualquer micro ou pequena empresa, na aceção do anexo ao Decreto-Lei n.º 372/2007, de 6 de novembro,